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住宅ローンの繰り上げ返済によって得する人と損する人!

繰り上げ返済した方が得?
繰り上げ返済しない方が得?

 

こんな疑問を持っている人も多いのではないでしょうか?

 

最初に結論からですが、繰り上げ返済した方が得する場合もありますし、逆に繰り上げ返済しない方が得するという場合もあります。

 

では、どのような場合に得をして、どのような場合に損するのか、さっそく解説していきますね!

 

Contents

住宅ローンの利息

 

住宅ローンは「借金」ですから、当然「利息」を支払っています。

 

ですので、長期間利息を払い続けるよりは、少しでも早く返済して利息の返済を終わらせてしまったほうがお得になると思いがちです。

 

実際、私自身も最初はそう思っていましたし、多くの人は同じように考えるのではないでしょうか。

 

利息の面だけではありません。借金である以上、毎月一定額の返済を継続しなければいけませんので、それだけ毎月負担が上乗せされているということです。

 

もしも予想していない出来事が起こり、返済ができない事態に陥ってしまうということもないわけではありません。例えば、コロナの影響で収入が激減してしまった時などがそうですね。

 

ですので、もしもを想定して、なるべく返済ができなくなるような事態になる前に返済しておいた方が安心だということも言えるのでしょう。

 

繰り上げ返済

繰り上げ返済とは

ローンの元金返済分を前倒して返済していくことです。その方法には毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」と、返済期間を減らす「期間短縮型」の二つの方法があります。

 

それぞれの方法の特徴を確認しておきたいと思います。

 

返済額軽減型

 

返済額軽減型の特徴

  • 毎月の返済額が減る
  • 返済期間は繰り上げ返済前と同じ
  • 期間短縮型よりも利息の軽減効果が低い

 

期間短縮型

 

期間短縮型の特徴

  • 毎月の返済額は繰り上げ返済前と同じ
  • 返済期間は短縮される
  • 返済期間が短縮されるため、返済額軽減型よりも利息の軽減効果が高くなる

 

繰り上げ返済のメリット

 

繰り上げ返済することによる一番大きなメリットは、住宅ローンの総返済額が減ることです。

 

また、返済額軽減型を選択した場合は、毎月の返済額が減りますので、月々の負担が軽くなり家計の改善にもつながります。

 

 

繰り上げ返済のデメリット

 

期間短縮型の繰り上げ返済の場合、月々の負担額は変わらないため、繰り上げ返済した効果を実感しづらいというデメリットがあります。

 

また、繰り上げ返済をする際、金融機関によっては手数料がかかってしまうこともあります。

 

気を付けなければいけない点が税制面での恩恵です。

 

繰り上げ返済で期間短縮しすぎると、住宅ローン控除の適用が受けられなくなる可能性がありますので、残年数は十分確認した上で繰り上げ返済する必要があります。

 

 

繰り上げ返済のシミュレーション

 

繰り上げ返済を考える際は、まず「返済額軽減型」と「期間短縮型」それぞれのケースでシミュレーションしてみることから始めます。

 

シミュレーションは実際に利用している金融機関のサイトでも良いですし、住宅保証機構株式会社の「住宅ローンシミュレーション」などを活用しましょう。

 

また、実際に利用している金融機関で繰り上げ返済した場合の手数料の確認も忘れないようにしてください。

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投資などによる資産運用

 

資産運用と住宅ローンの繰り上げ返済は何の関係があるの?と疑問を持つ方もいるかもしれません。

 

実は、住宅ローンの繰り上げ返済を考える際は、資産運用についても同時に考えておく必要があるのです。

 

例えば、35年の住宅ローンを年利1%で利用している人が、余裕資金として持っている500万円を使って住宅ローンの繰り上げ返済を考えていると仮定します。

 

しかし、500万円を繰り上げ返済ではなく、資産の運用として投資した場合、年2%の運用益が得られる見込みであるとします。

 

その場合、差額の1%分は住宅ローンの繰り上げ返済する場合に比べ得するという結果になるのです。

 

 

繰り上げ返済による損得

 

先ほどの例でも分かるように、繰り上げ返済をすれば確かに住宅ローンの総返済額は減ることになりますが、その代わり、返済に充てる以上の利益を得られる投資という機会を逃してしまうため、結果、損してしまうことになってしまいます。

 

当然ですが、投資ということで言えば、100%の確率で2%の利益が得られる保証はありませんが、長期的な運用かつより確実性の高い商品を選ぶことができれば、住宅ローンの繰り上げ返済する場合よりも得する可能性は高くなってきます。

 

 

まとめ

 

500万円を繰り上げ返済に充てたケースでは、確かにローンの返済額は減りますが、返済によって「投資で利益を得る機会」を失ってしまったために、合計の収支は「繰り上げ返済しない方が得」となります。

 

もしもの事態を想定して、なるべく返済ができなくなるような事態になる前に返済しておいた方が安心するということもあるので、ただ損得だけで判断するわけにはいかないかもしれませんが、繰り上げ返済を考える際には、資産の運用面での検討を行ってみる価値はあると思います。

 

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